چرا هزینه بازسازی و تعمیرات خانه و مدت اجرا، همواره بیشتر از برآورد و انتظار اولیه از آب درمی آید؟
به گزارش مجله پیامکی، بازسازی خانه، معمولاً با یک رویا شروع می گردد؛ تصویری زیبا از آشپزخانه ای مدرن، دیوارهایی تازه و فضایی که گویی روحی دوباره در آن دمیده شده . اما برای بیشتر صاحبان خانه، این رویا خیلی زود به یک چالش مالی و زمانی تبدیل می گردد.
شاید برای شما هم پیش آمده باشد که با یک بودجه معین و جدولی دقیق از زمان بندی به سراغ پیمانکار رفته اید، اما در میانه راه متوجه شده اید که هزینه ها به شکلی سرسام آور رشد نموده و تاریخ اتمام پروژه مدام به تعویق می افتد. این پدیده آنقدر رایج است که گویی به یکی از قوانین نانوشته صنعت ساختمان تبدیل شده است. اما سوال اصلی اینجاست: چرا برآوردهای اولیه تا این حد با واقعیت فاصله دارند؟ آیا مشکل از بی انصافی پیمانکاران است یا عوامل پنهانی در تار و پود ساختمان ها نهفته است که از دیده ها پنهان می مانند؟
در این مقاله، ما از زاویه ای متفاوت به کالبدشکافی این مسئله می پردازیم. فراتر از بحث های کلیشه ای، به سراغ روان شناسی برآورد، ایرادات پنهان در سازه های قدیمی و نوسانات غیرقابل پیش بینی در زنجیره تأمین می رویم. بازسازی یک خانه، برخلاف ساخت یک بنای نو، روبروه با مجهولات بی شماری است که پشت گچ بری ها و کف پوش ها پنهان شده اند.
ما آنالیز خواهیم کرد که چگونه سوگیری خوش بینی در کارفرمایان و خطاهای تخمین در مجریان، دست به دست هم می دهند تا یک پروژه ساده را به یک ماراتن فرسایشی تبدیل نمایند. اگر قصد دارید آجر روی آجر بگذارید یا می خواهید بدانید چرا پروژه های قبلی تان طبق برنامه پیش نرفت، این تحلیل جامع راهگشای شما خواهد بود تا با دیدی واقع بینانه و ابزارهای مدیریت ریسک، سکان راهنمایی بازسازی منزل خود را در دست بگیرید.
01
1- هیولای پشت دیوار؛ کشف ایرادات زیرساختی پنهان
بزرگ ترین علت افزایش ناگهانی هزینه ها در پروژه های بازسازی، مسائلی است که مهندسان آن را مجهولات زیرسطحی می نامند. وقتی شما تصمیم می گیرید کاشی های یک حمام قدیمی را تعویض کنید، برآورد اولیه فقط شامل خرید مصالح و دستمزد نصاب است. اما به محض برداشتن لایه های قدیمی، ممکن است با لوله کشی های پوسیده، نشت رطوبت به ساختار زیرین یا سیم کشی های غیرایمن روبه رو شوید که دهه ها از دید پنهان بوده اند. در این لحظه، پروژه از یک تغییر ظاهری ساده به یک جراحی عمیق زیرساختی تبدیل می گردد. اصلاح این موارد نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت برای ایمنی است که مستقیماً بودجه و زمان بندی را منهدم می نماید.
علاوه بر این، در ساختمان های قدیمی معمولاً نقشه های دقیق از مسیر تأسیسات وجود ندارد. پیمانکار در حین تخریب ممکن است به طور ناخواسته با یک لوله اصلی یا کابل برق برخورد کند که در جای غیرمنطقی تعبیه شده است. این حوادث نه تنها هزینه تعمیرات اضطراری را اضافه می نمایند، بلکه کل تیم اجرایی را برای روزها معطل نگه می دارند. به همین علت، متخصصان توصیه می نمایند همیشه 15 تا 20 درصد از بودجه کل را به عنوان ذخیره احتیاطی (Contingency Fund) برای روبروه با این هیولاهای خفته در دیوارها کنار بگذارید.
02
2- سندروم حالا که داریم کار می کنیم؛ تغییرات لحظه ای کارفرما
روان شناسی بازسازی نشان می دهد که کارفرمایان در حین اجرای پروژه دچار نوعی وسواس کمال گرایی می شوند. جمله معروف حالا که کف را برداشته ایم، بیا گرمایش از کف هم اجرا کنیم یا حالا که نقاش اینجاست، سقف پذیرایی را هم رنگ بزنیم، قاتل خاموش بودجه و زمان است. این تغییرات که در اصطلاح فنی به آن ها تغییر محدوده پروژه (Scope Creep) گفته می گردد، زنجیره ای از وقایع را ایجاد می نمایند. هر تغییر کوچک، احتیاجمند سفارش مصالح نو، هماهنگی دوباره با نیروهای متخصص و تغییر در مراحل بعدی کار است که مانند قطعات دومینو، زمان انتها کار را به عقب می رانند.
مشکل اینجاست که هزینه این تغییرات در حین کار، بسیار بیشتر از زمانی است که در مرحله طراحی پیش بینی شده باشند. وقتی کار متوقف می گردد تا کارفرما درباره رنگ نو کابینت ها تصمیم بگیرد، پیمانکار همچنان باید هزینه های جاری و حقوق کارگران را بپردازد. این توقف های ریز و درشت، بازدهی تیم را کاهش داده و باعث می گردد برآورد زمانی اولیه به یک شوخی تبدیل گردد. انضباط شخصی در پایبندی به طرح اولیه، مهم ترین فاکتور برای جلوگیری از فاجعه مالی در بازسازی است.
03
3- سوگیری خوش بینی؛ خطای محاسباتی در تخمین های انسانی
از نظر علمی، مغز انسان تمایل دارد دشواری کارهای آینده را کمتر از حد واقعی تخمین بزند؛ پدیده ای که در روان شناسی به آن مغالطه برنامه ریزی (Planning Fallacy) می گویند. کارفرمایان و حتی برخی پیمانکاران، پروژه ها را بر اساس بهترین سناریوی ممکن پیش بینی می نمایند، در حالی که در دنیای واقعی، بازسازی همیشه با بدترین سناریوها گره خورده است. آن ها فرض می نمایند که مصالح دقیقاً در روز مقرر می رسند، هوا همیشه برای کار مناسب است و هیچ کارگری مریض نمی گردد. وقتی یکی از این موارد به مشکل بخورد، کل برنامه از هم می پاشد چون هیچ زمانی برای خطا در نظر گرفته نشده است.
علاوه بر سوگیری های ذهنی، برخی پیمانکاران برای برنده شدن در مناقصه و جلب رضایت مشتری، برآوردهایی غیرواقع بینانه و پایین ارائه می دهند. این استراتژی خطرناک باعث می گردد که صاحب خانه با تصویری اشتباه وارد پروژه گردد. پس از شروع تخریب و ایجاد شرایط بازگشت ناپذیر، هزینه های واقعی آرام آرام آشکار می شوند. در این مرحله، کارفرما چاره ای جز پرداخت هزینه های اضافی ندارد. درک این نکته لازم است که ارزان ترین پیشنهاد همیشه بهترین پیشنهاد نیست و معمولاً برآوردهای بسیار پایین، نویدبخشِ دردسرهای بزرگ در میانه راه هستند.
04
4- ناهمترازی استانداردها؛ وقتی خانه با نقشه ها نمی خواند
یکی از چالش های مهندسی در بازسازی، عدم تراز بودن دیوارها، سقف ها و کف ها در ساختمان های قدیمی است. وقتی شما یک درِ پیش ساخته یا کابینت های استاندارد سفارش می دهید، فرض بر این است که زاویه گوشه ها 90 درجه است. اما در واقعیت، خانه های قدیمی اغلب دچار نشست شده یا از ابتدا با دقت پایینی ساخته شده اند. نصاب در هنگام اجرا متوجه می گردد که قطعات با هم جفت نمی شوند و احتیاج به کارهای اصلاحی، تراشکاری یا حتی سفارش مجدد قطعات با ابعاد سفارشی وجود دارد. این ناهماهنگی ها نه تنها سرعت کار را به شدت کاهش می دهند، بلکه هزینه های جانبی بالایی را برای متریال های پرنماینده و دستمزد تخصصی به پروژه تحمیل می نمایند.
این مسئله در نصب سیستم های مدرن مانند داکت اسپلیت یا نورپردازی های خطی (Line Light) به اوج خود می رسد. جا دادن تکنولوژی های امروزی در کالبد سازه ای که 40 سال پیش طراحی شده، احتیاجمند نبوغ مهندسی و صرف زمان زیاد برای جابجایی ستون ها یا تقویت سازه است. هر بار که استادکار مجبور می گردد به علت یک مانع سازه ای، مسیر کانال یا لوله را تغییر دهد، بخشی از برآورد زمانی اولیه از بین می رود. بازسازی، هنرِ تطبیق دادنِ ناصافی های گذشته با استانداردهای صافِ امروز است و این تطبیق، همیشه گران تر و زمان برتر از ساختنِ از نو تمام می گردد.
05
5- تلاطم بازار و تورم لحظه ای؛ دشمن شماره یک برآوردهای ریالی
در بازارهای ناپایدار، زمان مستقیماً تبدیل به هزینه می گردد. وقتی فرآیند انتخاب متریال به وسیله کارفرما یا تایید نقشه ها طولانی می گردد، قیمت مصالح پایه مانند سیمان، میل گرد، یا حتی شیرآلات لوکس ممکن است چندین درصد رشد کند. برآوردی که پیمانکار در ابتدای ماه ارائه داده است، بر اساس قیمت های همان روز بوده و معمولاً در قراردادها بندی برای نوسانات قیمت (Price Fluctuation) لحاظ می گردد. این یعنی هر هفته تأخیر در خرید، می تواند بخشی از بودجه کلی را ببلعد بدون اینکه حتی یک آجر جابجا شده باشد.
علاوه بر این، کمبودهای مقطعی در بازار می تواند باعث توقف کامل پروژه گردد. فرض کنید شما کاشی خاصی را انتخاب نموده اید اما در زمان خرید، موجودی انبار به انتها رسیده است. حالا دو راه دارید: یا باید هفته ها منتظر محموله نو بمانید که باعث بیکاری کارگران و طولانی شدن زمان اجاره نشینی شما می گردد، یا باید متریال جایگزینی انتخاب کنید که احتمالاً گران تر است یا با طراحی اولیه هماهنگی ندارد. این عدم قطعیت در تأمین کالا، یکی از اصلی ترین دلایلی است که پروژه های بازسازی را از نظر مالی غیرقابل پیش بینی می نماید.
06
6- بحران تخصص و خطای نیروی انسانی؛ هزینه دوباره کاری
بازسازی خانه به مراتب پیچیده تر از ساخت وساز خام است و به نیروهای ماهرتری احتیاج دارد که بتوانند با شرایط پیش بینی نشده دست و پنجه نرم نمایند. استفاده از کارگران غیرمتخصص به علت دستمزد پایین تر، یکی از بزرگ ترین تله های مالی است. یک لوله کشی اشتباه یا عایق کاری غیردقیق در سرویس های بهداشتی، ممکن است تا انتها کار خود را نشان ندهد، اما به محض اتمام پروژه و استفاده از فضا، نشتی ها شروع شده و شما مجبور به تخریب دوباره همان کاشی های گران قیمتی می شوید که تازه نصب شده اند. دوباره کاری (Rework) نه تنها هزینه مصالح و دستمزد را دو برابر می نماید، بلکه روحیه تیم و کارفرما را نیز به کلی تخریب می نماید.
بعلاوه، هماهنگی بین استادکاران مختلف (تأسیساتی، برقی، بنا و کابینت ساز) یک هنر مدیریتی است. اگر لوله کش کار خود را یک روز دیرتر تمام کند، نقاش نمی تواند کارش را شروع کند و این زنجیره تأخیر به سایر گروه ها سرایت می نماید. بسیاری از استادکاران حرفه ای به علت تداخل پروژه ها، در صورت خالی نبودن جبهه کاری، به پروژه دیگری می روند و بازگرداندن آن ها ممکن است هفته ها زمان ببرد. این هزینه فرصت از دست رفته، پروژه را به مسیری می برد که هیچ کس در ابتدا انتظارش را نداشت.
07
7- لجستیک شهری و چالش های همسایگی؛ موانع نادیده گرفته شده
بسیاری از برآوردهای اولیه فراموش می نمایند که حمل ونقل مصالح به داخل یک آپارتمان در طبقه چهارم بدون آسانسور باربری، یا در کوچه های تنگ، چقدر هزینه و زمان می برد. هزینه های تخلیه بار، حمل طبقات و بارگیری نخاله های ساختمانی در محیط های شهری بسیار بالا است. محدودیت های ترافیکی برای ورود کامیون ها و ممنوعیت کار در ساعات استراحت همسایگان، ساعات مفید کاری را کاهش داده و پروژه را طولانی تر می نماید. این عوامل محیطی (Environmental Factors) بخش بزرگی از بودجه را به صورت خرد خرد مصرف می نمایند.
علاوه بر این، شکایات همسایگان یا دخالت های مدیریت ساختمان می تواند به سادگی پروژه را برای روزها متوقف کند. تأمین رضایت ساکنین و رعایت قوانین داخلی مجتمع ها برای تخریب و جابجایی مصالح، احتیاجمند زمان و گاهی هزینه های پیش بینی نشده برای ترمیم مشاعات (مانند آسیب به آسانسور یا دیوارهای راهرو) است. نادیده گرفتن این جزئیات در برآورد اولیه، باعث می گردد که کارفرما در میانه راه با جریمه ها یا توقف های اجباری روبرو گردد که برنامه زمانی را به کلی از ریل خارج می نماید.
08
8- وابستگی های زنجیره ای؛ وقتی تأخیرِ یک قطعه کل پروژه را قفل می نماید
در بازسازی، بسیاری از فعالیت ها دارای رابطه پیش احتیاج هستند. برای مثال، تا زمانی که پنجره های دوجداره نصب نشوند، نمی توان کناف کاری سقف را شروع کرد (به علت احتمال وزش باد و رطوبت)؛ و تا زمانی که کناف تمام نگردد، نقاش وارد نمی گردد. حالا تصور کنید یراق آلات پنجره ها در گمرک گیر نموده یا کارخانه با تأخیر در فراوری روبرو شده است. این یک توقف بحرانی است. برآوردها معمولاً این وابستگی ها (Dependencies) را به صورت ایده آل در نظر می گیرند، در حالی که در دنیای واقعی، زنجیره تأمین بسیار شنماینده است.
تأخیر در رسیدن یک شیر آبِ خاص یا سنگی که باید از شهر دیگری بیاید، می تواند تیم های اجرایی آماده به کار را بیکار کند. پیمانکار برای اینکه نیروهایش را از دست ندهد، ممکن است آن ها را به پروژه دیگری بفرستد و وقتی متریال شما رسید، آن نیروها در جای دیگری مشغول باشند. این تداخل های زنجیره ای باعث می گردد پروژه ای که قرار بود یک ماهه تمام گردد، به ماه سوم و چهارم کشیده گردد. درک این زنجیره های تأمین و داشتنِ نقشه جایگزین برای متریال های کلیدی، تنها راه نجات از این بن بست های زمانی است.
09
9- استانداردهای ایمنی و کدهای نو ساختمانی؛ هزینه های اجباری
یکی از مواردی که در برآوردهای غیرحرفه ای نادیده گرفته می گردد، ضرورت انطباق ساختمان قدیمی با استانداردهای نوین ساخت وساز است. زمانی که شما بازسازی گسترده ای را شروع می کنید، طبق قوانین مهندسی موظف هستید سیستم های ایمنی مانند اعلام حریق، ارتینگ برق (Earthing) یا تقویت سازه در برابر زلزله را ارتقا دهید. این موارد که در ابتدای کار (وقتی فقط به فکر زیبایی ظاهری هستید) به چشم نمی آیند، پس از آنالیز های فنی مهندس ناظر به پروژه تحمیل می شوند. نادیده گرفتن این استانداردها می تواند منجر به عدم صدور انتها کار یا جریمه های سنگین گردد که خود هزینه ای فراتر از بودجه اصلی است.
به روزرسانی سیستم های گرمایشی و سرمایشی به تکنولوژی های کم مصرف نیز اگرچه در بلندمدت سودآور است، اما در مرحله اجرا احتیاجمند تغییرات اساسی در زیرساخت هاست. جایگزینی رادیاتورهای قدیمی با سیستم های نوین یا عایق کاری حرارتی دیوارها، ضخامت لایه های کاری را تغییر داده و باعث می گردد سایر بخش های معماری (مانند ابعاد درها یا ارتفاع سقف) نیز احتیاج به اصلاح پیدا نمایند. این اصلاحاتِ زنجیره ای، همان نقطه ای است که برآورد مالی اولیه را به کلی بی اعتبار می نماید.
10
10- سهمِ پنهانِ جزئیات اجرایی در بلعیدن بودجه
تفاوت یک بازسازی معمولی با یک پروژه حرفه ای در فینیشینگ (Finishing) یا ظریف کاری ها نهفته است. برآوردهای اولیه معمولاً کلی هستند؛ مثلاً قیمت متری برای رنگ آمیزی یا سنگ کاری. اما وقتی نوبت به اجرا می رسد، هزینه هایی مانند ابزار زدن لبه سنگ ها، نصب نوارهای کنجی، استفاده از چسب های پودری تقویت شده یا نورپردازی های مخفی به میان می آید. این جزئیات کوچک که هر کدام مبلغ ناچیزی به نظر می رسند، در انتهای پروژه وقتی با هم جمع می شوند، می توانند تا 15 درصد به کل هزینه ها اضافه نمایند. کارفرمایانی که فقط به قیمت پایه متریال توجه می نمایند، از این تجمع هزینه های خرد غافل می مانند.
علاوه بر این، زمان بهترین بخش هر پروژه، همین انتهای کار و ظریف کاری هاست. در حالی که تخریب و بنایی اولیه با سرعت پیش می رود، نصب تجهیزات دقیق، تنظیم درب ها و لکه گیری های نهایی ممکن است هفته ها طول بکشد. این مرحله ای است که صبر کارفرما به انتها می رسد و هر روز تأخیر، فشار روانی مضاعفی ایجاد می نماید. درک این نکته که 20 درصد انتهای کار، 80 درصدِ دقت و زمان را می طلبد، می تواند انتظارات شما را از زمان بندی پروژه واقع بینانه کند.
11
11- تکنولوژی در خدمت برآورد؛ استفاده از مدل سازی پیشرفته
امروزه برای کاهش فاصله برآورد با واقعیت، از ابزارهایی مانند مدل سازی اطلاعات ساختمان (BIM) استفاده می گردد. این تکنولوژی به مهندسان اجازه می دهد تا قبل از کوبیدن اولین کلنگ، تمام لایه های زیرین، تداخل لوله ها با تیرهای سازه ای و متراژ دقیق مصالح را در یک محیط سه بعدی شبیه سازی نمایند. با استفاده از این روش، مجهولات پروژه به حداقل می رسد و فهرست مصالح (LOM) با دقت بالای 95 درصد استخراج می گردد. اگرچه هزینه طراحی اولیه با این متد بالاتر است، اما در انتهای کار از ضررهای میلیونی ناشی از دوباره کاری و اشتباهات اجرایی جلوگیری می نماید.
بعلاوه ابزارهای مدیریت پروژه آنلاین به کارفرمایان اجازه می دهند تا به صورت لحظه ای بر پیشرفت کار و هزینه های اجرا شده نظارت نمایند. شفافیت در گزارش دهی روزانه باعث می گردد که انحراف از بودجه در همان مراحل اولیه شناسایی گردد و قبل از اینکه دیر گردد، تصمیمات اصلاحی گرفته گردد. دنیای نوین بازسازی دیگر فضایی برای حدس و گمان های سنتی ندارد؛ تکیه بر داده های دقیق و نقشه های اجرایی (Shop Drawings) تنها راه برای مهار کردن هزینه های افسارگسیخته است.
12
12- قراردادهای هوشمندانه؛ مدیریت ریسک بین کارفرما و مجری
بسیاری از دعاوی حقوقی و افزایش قیمت ها ناشی از قراردادهای ناقص و مبهم است. یک قرارداد خوب بازسازی باید شامل جزئیات دقیق متریال (برند، درجه کیفی، ابعاد) و جریمه های عادلانه برای تأخیرات غیرموجه باشد. بعلاوه باید معین گردد که در صورت روبروه با موارد پیش بینی نشده در زیرساخت، هزینه چگونه محاسبه خواهد شد. قراردادهای قیمت مقطوع (Lump Sum) برای بازسازی های بزرگ ریسک بالایی دارند، زیرا پیمانکار برای پوشش مجهولات، قیمت را بسیار بالا می گیرد؛ در مقابل، قراردادهای مدیریت پیمان (Cost Plus) شفاف تر هستند اما احتیاجمند نظارت دقیق کارفرما بر فاکتورها می باشند.
معین یک جدول زمانیِ گام به گام (Milestones) با پرداخت های متناظر، انگیزه تیم اجرایی را برای حفظ سرعت کار بالا می برد. وقتی پرداخت ها منوط به اتمامِ کیفیِ هر مرحله باشد، احتمال رها شدن کار یا افت کیفیت کاهش می یابد. به یاد داشته باشید که بازسازی یک همکاری مشترک میان شما و تیم فنی است؛ قراردادی که در آن ریسک ها به صورت منصفانه توزیع شده باشند، پایدارترین ابزار برای اتمام پیروز پروژه در نزدیک ترین حالت به بودجه و زمان اولیه است.
سوالات متداول درباره هزینه ها و زمان بندی بازسازی
1- به طور معمول چند درصد بودجه اضافی برای هزینه های پیش بینی نشده کنار بگذاریم؟
متخصصان توصیه می نمایند همیشه 15 تا 20 درصد از کل بودجه برآورد شده را به عنوان ذخیره احتیاطی در نظر بگیرید. این مبلغ برای پوشش خرابی های پنهان در لوله کشی، سیم کشی یا نوسانات ناگهانی قیمت مصالح لازم است. داشتن این نقدینگی مازاد از توقف پروژه در مراحل حساس جلوگیری می نماید.
2- آیا بازسازی خانه در فصول خاصی از سال ارزان تر تمام می گردد؟
معمولاً در اواخر پاییز و زمستان به علت کاهش تقاضا، دستمزد برخی نیروهای اجرایی و قیمت برخی مصالح ممکن است کمی کاهش یابد. با این حال، سرمای هوا می تواند زمانِ خشک شدنِ ملات، رنگ و گچ را طولانی تر نموده و باعث کندی کلی پروژه گردد. بهترین زمان برای بازسازی، فصول معتدل مانند بهار است که شرایط محیطی مانع از پیشرفت کار نمی گردد.
3- چگونه می توان از طولانی شدن زمان بندی به وسیله پیمانکار جلوگیری کرد؟
بهترین راه، تدوین یک جدول زمان بندی دقیق (Gantt Chart) و پیوست کردن آن به قرارداد رسمی است. در قرارداد ذکر کنید که به ازای هر روز تأخیر غیرموجه، مبلغ معینی از دستمزد نهایی کسر خواهد شد. بعلاوه تأمین به موقع مصالح به وسیله کارفرما نقش مهمی در حذف بهانه های پیمانکار برای توقف کار دارد.
4- آیا خرید مصالح به وسیله خودِ صاحب خانه باعث کاهش هزینه ها می گردد؟
خرید مستقیم می تواند هزینه واسطه گری را حذف کند، اما خطراتی مانند خرید متریال اشتباه یا کم آمدن مصالح در حین کار را به همراه دارد. پیمانکاران معمولاً تخفیف های خرید عمده دارند که ممکن است از قیمت خرید شما کمتر باشد. بهترین رویکرد، خرید مصالح دکوراتیو به وسیله کارفرما و واگذاری خرید مصالح پایه به پیمانکار با نظارت بر فاکتورهاست.
5- تعمیرات زیرساختی (لوله کشی و برق) در بازسازی اولویت دارند یا زیبایی ظاهری؟
بدون شک زیرساخت ها اولویت مطلق دارند، زیرا خرابی آن ها بعد از اتمام بازسازی منجر به تخریب دوباره تزئینات گران قیمت می گردد. همیشه بودجه را ابتدا برای اصلاح سیستم های تأسیساتی و برقی تخصیص دهید و سپس به سراغ دکوراسیون بروید. یک خانه زیبا با لوله های پوسیده، بمب ساعتی است که سرمایه شما را نابود می نماید.
6- بازسازی کلی ارزان است یا بازسازی مرحله به مرحله؟
بازسازی کلی به علت تجمیع هزینه های حمل ونقل، تخریب و دستمزد تیمی، معمولاً 20 تا 30 درصد ارزان تر از بازسازی های پراکنده تمام می گردد. بعلاوه یکپارچگی طراحی و اجرا در بازسازی کلی بسیار بالاتر است. بازسازی مرحله ای فقط زمانی توصیه می گردد که محدودیت شدید نقدینگی وجود داشته باشد و امکان تخلیه ملک فراهم نباشد.
7- نقش مهندس ناظر در بازسازی های خانگی چقدر جدی است؟
مهندس ناظر تضمین می نماید که پیمانکار از متریال توافق شده استفاده نموده و اصول مهندسی را در تخریب و ساخت رعایت می نماید. حضور ناظر از دوباره کاری های ناشی از خطای استادکاران جلوگیری نموده و در نهایت باعث صرفه جویی در هزینه های کلان می گردد. هزینه استخدام ناظر در مقابل سودی که از جلوگیری از خطاهای اجرایی نصیب شما می نماید، بسیار ناچیز است.
8- چگونه بفهمیم قیمت پیشنهادی یک پیمانکار منصفانه است؟
بهترین راه، دریافت متره و برآورد تفکیک شده از حداقل سه پیمانکار معتبر و مقایسه ردیف های هزینه ای آن هاست. به قیمت های بسیار پایین شک کنید، زیرا احتمالاً با حذف برخی فرآیندهای ضروری یا استفاده از مصالح بی کیفیت به دست آمده اند. پیمانکاری که جزئیات دقیق تری ارائه می دهد، معمولاً اشراف بیشتری بر سختی های کار دارد و برآوردش به واقعیت نزدیک تر است.
9- آیا تغییر در ابعاد پنجره ها یا تخریب دیوارهای داخلی همیشه زمان بر است؟
بله، زیرا این تغییرات مستقیماً با سازه اصلی (باربر یا غیرباربر بودن) در ارتباط هستند و احتیاجمند تاییدیه فنی و گاهی تقویت با پل های فلزی می باشند. بعلاوه تغییر در نمای ساختمان احتیاجمند مجوزهای شهرداری است که فرآیند زمانی پروژه را به شدت طولانی می نماید. قبل از هرگونه تخریب دیوار، حتماً از باربر نبودن آن به وسیله یک مهندس محاسب مطمئن شوید.
جمع بندی نهایی
شکاف میان برآورد اولیه و هزینه های نهایی در بازسازی، نه یک سرنوشت محتوم، بلکه نتیجه فقدانِ شناختِ مجهولاتِ ساختمانی و خطاهای مدیریتی است. بازسازی خانه، جراحیِ کالبدی است که دهه ها از عمر آن می گذرد و هرگونه خوش بینیِ افراطی در این مسیر، منجر به شکستِ مالی می گردد. کلید پیروزیت در این فرآیند، پذیرشِ واقعیت های پنهانِ پشتِ دیوار، انتخاب پیمانکار متخصص به جای ارزان، انضباط در تصمیم گیری و در نهایت، در نظر گرفتن حاشیه امنیت مالی 20 درصدی است. با نگاهی مهندسی و قراردادی محکم، می توان این مسیرِ پرفرازونشیب را با کمترین انحراف طی کرد و رویای خانه ای نو را بدون کابوس های مالی به واقعیت تبدیل نمود.
تجربه شما از بازسازی های پیش بینی نشده چیست؟
آیا تا به حال در میانه بازسازی با هزینه ای روبرو شده اید که شما را شوکه نموده باشد؟ یا پیمانکاری داشته اید که پروژه را دقیقاً طبق برنامه زمان بندی تحویل دهد؟ تجربیات، چالش ها و سوالات خود را در بخش دیدگاه ها بنویسید؛ شنیدن داستان های واقعی بازسازی می تواند چراغ راهی برای کسانی باشد که در ابتدای این مسیر هستند.
دکتر علیرضا مجیدی
پزشک، نویسنده و بنیان گذار وبلاگ خبرنگاران
دکتر علیرضا مجیدی، نویسنده و بنیان گذار وبلاگ خبرنگاران .
با بیش از 20 سال نویسندگی ترکیبی مستمر در زمینهٔ پزشکی، فناوری، سینما، کتاب و فرهنگ.
باشد که با هم متفاوت بیاندیشیم!
دربارهٔ علیرضا مجیدی در خبرنگاران