تور ارزان آلمان: اجاره نشینی به سبک آلمانی - مجله پیامکی

با تور ارزان آلمان از دیدنی ترین کشور اروپایی بازدید کنید و از شهرهای برلین، هانوفرو، فرانکفورت و مونیخ آلمان دیدن کنید.

به گزارش دنیای اقتصاد، آنالیز قوانین اجاره مسکن در آلمان از وجود یک چارچوب قانونی بسیار قوی برای سکونت نامحدود مستاجرها در واحدهای استیجاری خبر می دهد. آنالیز های دنیای اقتصاد از بازار اجاره مسکن در آلمان نشان می دهد اجاره نشینی در این کشور اگرچه احتیاجمند طی ماراتن انتخاب در این بازار برای شروع دوره سکونت نامحدود در واحدهای استیجاری است اما چارچوب قانونی قوی موجود در این زمینه به گونه ای طراحی و عملیاتی شده است که می توان قوانین اجاره نشینی در این کشور را به قوانین همراه مستاجران تعبیر کرد.

آنالیز ها نشان می دهد هم اکنون در آلمان دو گروه قرارداد اجاره مسکن به طور معمول وجود دارد که متقاضیان این واحدها بسته به شرایط و نوع زندگی خود می توانند به بازار اجاره هر یک از این دو گروه ورود نمایند.

اولین نوع قرارداد اجاره مسکن مربوط به قراردادهای با مدت زمان معین و محدود است. این گروه واحدهای مسکونی استیجاری معمولا واحدهای مسکونی مبله ای هستند که برای مدت زمان محدود و معین عموما در شکل اجاره های یک ماهه یا چندماهه به مستاجران ارائه می شوند. آنالیز ها نشان می دهد سطح اجاره ماهانه این واحدها اندکی بالاتر از واحدهای استیجاری گروه دوم است. این گروه واحدهای مسکونی عمدتا به افراد مجرد، دانشجوها، شاغلان، مهاجرانی که به تازگی به کشور آلمان وارد شده اند، مسافرها و سایر متقاضیان با شرایط خاص عرضه می گردد. اما در گروه دوم واحدهای مسکونی استیجاری با مدت زمان اجاره نامحدود وجود دارد. این واحدهای مسکونی مناسب سکونت خانوارها هستند و در قراردادهای مربوط به آنها تاریخ فسخ یا تاریخ اتمام زمان اجاره نشینی برای مستاجر معین نشده است. از این رو این قراردادها را می توان اجاره نامه های نامحدود معرفی کرد.

قوانین اجاره نشینی در آلمان که در کل می توان آن را قوانینی به نفع مستاجرها یا قوانین همراه مستاجرها نامید دست کم شش ویژگی مهم دارند که نامحدود بودن زمان اجاره مسکن برای خانوارها یکی از مهم ترین ویژگی های آنها محسوب می گردد.

طولانی بودن زمان اجاره نشینی در یک واحد مسکونی از سوی عمده خانوارها نقش بسیار زیادی در کنترل التهابات قیمتی در بازار اجاره دارد. در قالب اولین ویژگی، موجر نمی تواند در قراردادهای نامحدود اجاره مسکن برای مستاجر زمان تخلیه یا زمان سرانجام قرارداد معین کند.

ویژگی دوم آن است که قوانین اجاره نشینی در آلمان برای مستاجرها این حق را قائل است که با اخطار قبلی به موجر، به سکونت خود در واحد مسکونی استیجاری سرانجام دهد یا به اصطلاح قرارداد را فسخ کند. اما صاحبخانه تنها در شرایط خاص می تواند سرانجام اجاره نشینی خانوارهای ساکن در واحد مسکونی تحت مالکیت خود را اعلام کند.

یک مورد از موارد خاص در این زمینه احراز قصد مالک برای فروش واحد مسکونی خود است. در صورتی که محرز گردد مالک قصد فروش واحد مسکونی خود را دارد می تواند نسبت به ارائه درخواست تخلیه به مستاجر اقدام کند. در مواردی که مستاجر به دفعات و به صورت متعدد اجاره بها را پرداخت نکند این موضوع هم می تواند دستمایه ای برای ارائه درخواست تخلیه از سوی موجر گردد. از سوی دیگر در صورت عدم رعایت بندهای درج شده در اجاره نامه موجر حق دارد سرانجام قرارداد را به مستاجر اعلام کند.

سومین ویژگی، پیش بینی شرایط افزایش اجاره بها در متن قرارداد اجاره است. چهارمین ویژگی که ارتباط مستقیم با ویژگی سوم دارد مربوط به فرمول معین اجاره مسکن و افزایش آن در طول زمان است. در قالب این فرمول اجاره بهای مسکن می تواند متناسب با هزینه های نگهداری، آمارهای مربوط به تورم اجاره، هزینه های بازسازی و آمارهای مربوط به تورم عمومی افزایش یابد. هر گونه افزایش اجاره بها خارج از این چارچوب براساس موازین قانونی ممنوع است. این موضوع باعث تعریف فرمول اجاره بهای در استطاعت در کشور آلمان شده است.

ویژگی پنجم وجود انجمن های محلی برای حمایت از مستاجران در کشور آلمان است. این انجمن ها با افزایش نامتعارف اجاره بها مقابله می نمایند و مانع از افزایش نامتعارف نرخ اجاره می شوند.

ششمین ویژگی هم مربوط به مدت زمانی است که مالک باید برای اقدام مستاجر به تخلیه واحد، به وی اعلام کند. در قالب این ویژگی هر چه مدت زمان سکونت مستاجر در واحد مسکونی بیشتر گردد، امکان اخراج مستاجر از واحد مسکونی هم ضعیف تر می گردد. به طور مثال موجرانی که مستاجر برای مدت طولانی و برای سال های زیاد در واحد آنها سکونت دارد در صورت تصمیم برای تخلیه باید از 9 ماه قبل دستور تخلیه را به وی ابلاغ نمایند. این موضوع شرایط تخلیه ملک برای موجران را سخت می نماید و اقدامی حمایتی در بازار اجاره مسکن برای مستاجران است.

با این حال، مستاجران در کشور آلمان تا قبل از سکونت در واحدهای استیجاری باید برای انتخاب واحد و واگذاری مسکن استیجاری به آنها فرآیند نسبتا سختی را طی نمایند. در واقع می توان گفت مستاجرها در آلمان تا قبل از سکونت در واحدهای استیجاری با ماراتن انتخاب مواجهند اما به محض سکونت در این واحدها و اجاره واحد قوانین این کشور در مجموع به نفع آنها و همراه با آنها است.

در جهت اجاره نامحدود واحدهای مسکونی در این کشور، مستاجرها فرآیندی چند مرحله ای شامل اعتبارسنجی، ارائه قراردادهای کار، سنجش سطح اخلاق و معیارهای رفتاری و شهفرایندی و بعلاوه ارزیابی تمکن مالی را طی می نمایند و بعد از احراز تمام این شرایط واحد مسکونی به اجاره آنها در خواهد آمد. نتیجه این قوانین همراه با مستاجران در نهایت منجر به پوشش مستاجرها در این کشور با سقف آلمانی خواهد شد. به گونه ای که در این کشور مقدار هزینه اجاره نشینی در مقایسه با استاندارد دنیای در سبد هزینه ای خانوار کمتر است. در دنیا استاندارد هزینه اجاره مسکن معادل 30 درصد سبد هزینه ای خانوارها یا 30 درصد عایدی آنهاست. این مقدار در آلمان به طور میانه 23 درصد است. به این ترتیب در این کشور نه تنها قوانین اجاره نشینی در نهایت به نفع مستاجران است بلکه سهم اجاره بها در سبد هزینه خانوارها به مراتب کمتر از بسیاری از کشورهای دیگر و حتی نرخ استاند ارد هزینه اجاره بها در دنیا است.

هم اکنون هزینه اجاره نشینی در شهر تهران به طور میانه بیش از 70 درصد عایدی خانوارها و در سایر شهرهای کشور بیش از 40 درصد است.

قوانین اجاره در آلمان

منازل اجاره ای بخش عظیم و مهمی از بازار مسکن را در تمامی دنیا تشکیل می دهند. این خانه ها برای افرادی که قادر یا مایل به خرید خانه نیستند و بعلاوه برای افرادی که واجد شرایط برای دریافت مسکن نیستند، سقفی مطمئن است. این منازل به افراد اجازه می دهد راحت تر برای کار کردن جابه جا شوند و با خود رشد و توسعه مالی به ارمغان آورند. آلمان که بنا به آخرین آمار منتشر شده، در سال 2018 بالغ بر 5/ 48درصد از ساکنانش مستاجر هستند، نمونه خوبی برای پرداختن به قوانین اجاره و رابطه میان مستاجر و موجر است. قوانین اجاره در آلمان به طور کلی بیش از صاحبخانه ها، با مستاجران همراه است. مستاجران ساکن در آلمان در یک چارچوب قانونی بسیار قوی از حمایت برخوردار هستند. با این احوال، انواع مختلفی از قراردادهای اجاره و مقررات متمایز برای انواع مختلف ملک در این کشور برقرار است. در این گزارش به بعضی از قوانین اجاره در آلمان پرداخته ایم.

قراردادهای اجاره در آلمان

صرف نظر از ویژگی های ملک و مدت قرارداد، بیشتر قراردادهای اجاره در آلمان از فرم استاندارد موسوم به Mietvertrag پیروی می نمایند. این یک فرم مفصل و با جزئیات بسیار است که موارد مختلفی را در باب توافقات فی مابین لحاظ نموده است. توافقات شفاهی هم می توانند از نظر قانونی در بیشتر استان های آلمان لازم الاجرا باشند، اما اثبات آنها در صورت بروز دعاوی سخت تر است.

در آلمان دو نوع قرارداد اجاره وجود دارد: قراردادهای نامحدود و قراردادهای محدود. اجاره نامه های نامحدود تاریخ فسخ ندارند و مستاجر حق دارد با ارائه اخطار به چنین قراردادی سرانجام دهد، در حالی که صاحبخانه ها تنها در شرایط خاص می توانند چنین اجاره ای را فسخ نمایند. در قرارداد اجاره محدود، تاریخ نقل و انتقال و خروج در قرارداد معین شده و طرفین موظف به تمدید آن پس از تاریخ انقضا نیستند. این یک مدل قرارداد رایج برای مسکن دانشجویی است، جایی که اتاق ها و سوئیت ها برای طول دوره تحصیل یا سال تحصیلی اجاره داده می شوند. گفتنی است که اخذ هزینه های دیرکرد یک عمل رایج در آلمان نیست و معمولا در قراردادهای اجاره استاندارد ذکر نشده است. معمولا در صورت عدم پرداخت به موقع اجاره بها، به مستاجران مهلت داده می گردد.

در قراردادهای اجاره ای، شرایط افزایش اجاره بها در آینده هم پیش بینی می گردد. بنا بر قانون، صاحبخانه ها بعد از اولین سال اجاره، مجاز به افزایش بیش از 20 درصد یا 15 درصد و در بعضی استان های آلمان در یک دوره سه ساله نیستند. افزایش تدریجی اجاره ممکن است در قرارداد اجاره به شکل اجاره به صورت پلکانی معین گردد. به این ترتیب، قیمت اجاره مستاجر در درازمدت قابل پیش بینی است. علاوه بر این، مقرراتی وجود دارد که از افزایش غیرقابل توجیه اجاره بها برای صاحبخانه جلوگیری می نماید. صاحبان خانه باید دلایل روشنی درباره اینکه چرا مستاجر فعلی باید مبلغ بیشتری را برای اجاره بهای قبلی پرداخت کند ارائه دهند. در این میان اگر مستاجر فکر می نماید صاحبخانه مبلغی بیش از حد درخواست می نماید، می تواند ادعای صاحبخانه را زیر سوال برد و در برابر آن معترض باشد. در چنین شرایطی انجمن مستاجران محلی به اختلاف ورود نموده و درباره حداقل هزینه ها و آمار اجاره ها در منطقه اطلاعاتی را برای صاحبخانه و مستاجر ارائه می دهد. به تازگی دولت محلی، قوانین مربوط به مقدار افزایش اجاره بها را برای پنج سال آینده به علت ترکش بحران کووید- 19 بر خانوارهای مستاجر تصویب نموده است. گرچه این طرح موافقان و مخالفان زیادی دارد اما بنا بر این قانون که از ماه فوریه به اجرا در آمده است، مالکان می توانند متناسب با تورم تنها 3/ 1درصد اجاره بها را در سال افزایش دهند.

از سویی دریافت ودیعه اجاره یک روش رایج در آلمان است تا صاحبخانه در برابر خسارت احتمالی به ملک یا اجاره پرداخت نشده، مصون گردد. مبلغ دقیق باید در قرارداد اجاره قید گردد و نمی تواند از اجاره سه ماهه بیشتر باشد. به اسم یک قاعده، صاحبخانه ودیعه اجاره را در حساب پس اندازی جداگانه و مخصوص قرار می دهد و موظف است پس از سرانجام اجاره به همراه سود حاصله، آن را پس دهد. در سوی دیگر، مستاجرانی که کمبود نقدینگی دارند می توانند بیمه سپرده اجاره را انتخاب نمایند. در این سناریو مستاجر هزینه اشتراک سالانه را پرداخت می نماید و ارائه دهنده بیمه مسوول ودیعه اجاره می گردد.

قوانین اجاره ای آلمان از مستاجر در برابر ادعاهای نامعقول صاحبخانه محافظت می نماید و فسخ اجاره را فقط به دلایل خاصی محدود نموده است. موجر می تواند در موارد زیر اجاره را متوقف کند: اگر صاحبخانه بنا بر اقامت در ملک یا قصد فروش آن را داشته باشد؛ اگر مستاجر در موارد متعدد اجاره بهای خود را پرداخت نکند یا اینکه مستاجر بندهای قرارداد همانند سیگار کشیدن، نگهداری حیوانات خانگی و مواردی از این دست را نقض کند. با وجود این حتی اگر صاحبخانه دلایل کافی برای فسخ قرارداد داشته باشد، مستاجر می تواند آن را به وسیله دادگاه یا با یاری انجمن مستاجران مورد اعتراض قرار دهد. هر چه مدت زمان سکونت در ملک بیشتر باشد، اهرم فشار بیشتری در دست مستاجر خواهد بود. مستاجران آلمانی نسبت به سایر مستاجران در اروپا از آزادی بیشتری نسبت به فضای داخلی ملک برخوردارند، برای مثال ، نقاشی و تزئین و بازسازی مجدد ساختمان بدون احتیاج به اطلاع صاحبخانه انجام می گردد؛ گرچه این ویژگی تنها مختص به قرارداد اجاره نامحدود است.

شرایط فسخ اجاره به طور کامل در قرارداد اولیه معین شده است و هر دو طرف باید از قبل به یکدیگر اطلاع دهند. مستاجران باید قبل از فسخ قرارداد اجاره نامه، سه ماه قبل به صورت کتبی قصد خود را به صاحبخانه اطلاع دهند. اما صاحبخانه برای اعلام قصد خود با شرایط سختتری روبه روست و مهلت اعلام فسخ قرارداد به تعداد سال هایی وابسته است که مستاجر در آن ملک ساکن بوده است. اگر مستاجر کمتر از 5 سال در ملک سکونت داشته، مدت زمان اعلام فسخ قرارداد، 3 ماه و اگر مستاجر بین 5 تا 8 سال ساکن بوده، مهلتی 6 ماهه و اگر بیشتر از 8 سال سکونت داشته است، مهلتی 9 ماهه برای تخلیه یا اعتراض به رای صاحبخانه خواهد داشت. با این حال اگر مستاجر شرایط توافق شده در قرارداد اجاره را نقض نموده باشد، صاحبخانه می تواند بدون اخطار، فرایند اخراج مستاجر را شروع کند؛ گرچه همچنان حق اعتراض برای مستاجر محفوظ است. گرچه مستاجران از حمایت وسیعی در این کشور اروپایی برخوردار هستند اما صاحبان خانه در انتخاب مستاجران خود بسیار حساس هستند چرا که قراردادهای اجاره به معنای ارتباط طولانی میان این دو شخصیت حقوقی است. برای گذر از فیلتر صاحبان خانه، نه تنها تمکن مالی افراد بلکه ویژگی های اخلاقی هم بسیار پررنگ است. برای درخواست اجاره، مستاجران باید مدارکی را از جمله مجوز اقامت، مقدار عایدی، قرارداد کاری به همراه چک پرداخت سه ماه نخست، فرمی که در آن گواهی شده است که مستاجر به صاحبخانه قبلی خود بدهی ندارد و بعلاوه یک گزارش اعتباری حاضر نمایند. درخواست اجاره یک فرآیند کاملا رقابتی است و اگر مستاجری درصدد پیروزی باشد باید مدارکی چون توصیه نامه از مدرسه فرزندان یا کارفرمای خود را به صاحبخانه ارائه دهد. این رقابت در شهرهایی چون فرانکفورت، برلین، هامبورگ، دوسلدورف، کلن، مونیخ و اشتوتگارت بسیار تنگاتنگ است.

نهادهای حمایت گر بازار

در آلمان، مستاجران می توانند با پیوستن به انجمن مستاجران موسوم بهMietschutzbund قدرت چانه زنی خود را در برابر صاحبخانه ها افزایش دهند. بیشتر شهرداری های این کشور یکی از این انجمن ها را دارند و می توانند در همه سوالات مربوط به اجاره بها از جمله مذاکره با صاحبخانه، پر کردن فرم ها و ارائه مشاوره حقوقی به افراد یاری نمایند. در صورت نقض حقوق مستاجران، این انجمن حتی می تواند از طرف واسط با صاحبخانه مذاکره کند. بیشتر این دست انجمن ها، برای خدمات خود به هزینه عضویت احتیاج دارند. از سوی دیگر صاحبان خانه هم انجمن های محلی دارند که نقش چانه زنی را برای اعضای خود ایفا می نمایند.